中壢中古屋,591中古屋,桃園中壢中古屋

國內房地產市場同時存在高房價、高空屋率及不動產稅制結構問題，有鑑於此，台北市政府擬定「2018健全房市政策與行動－價稅合理」執行政策，藉由建立空屋房稅清查、訂定公益出租稅賦減免及精進地價查估等行動方案，一方面清查空屋，提高空屋持有者之稅賦成本，使其釋出空屋增加房屋供給，同時透過租稅獎勵方式，鼓勵屋主提供空屋作公益出租；另一方面藉由地理資訊系統(GIS)，整合各項不動產圖資，同時建立大數據估價資料庫，輔助地價查估作業，合理反應地價動態，提升估價專業及稅賦公平。

▲地政局李得全局長表示，為提升地價查估效率，市府將借助地理資訊系統(GIS)，整合各項不動產圖資

依據營建署統計2016年度11、12月份用電資料顯示，台北市低度使用(用電)住宅比例約6.82％，這些低度使用(用電)住宅有部分是空置未作使用，卻享有自住房屋之優惠稅率，並不符合課稅事實，依照財政部規範，適用自住房屋稅率之自住房屋，必須為所有權人本人、配偶或直系親屬實際居住，即空置未實際使用之房屋不符合自住規定。

空置房屋因無人居住，應無使用水電情形，對此台北市政府將透過台北自來水事業處及台灣電力公司之住戶水電使用資料與房屋稅籍資料交互查對，預計於2018年2月起展開空屋清查作業，除維護稅籍資料正確及覈實課徵房屋稅外，透過空屋清查，亦可提高空屋持有者之稅賦成本，使其釋出空屋於租賃市場，增加房屋供給，以達健全房市及居住正義之目標。

另外，，台北市政府除建立空屋房稅清查機制外，亦透過租稅獎勵方式，提供屋主將空屋作公益出租的誘因。為鼓勵屋主成為公益出租人，減輕主管機關興辦社會住宅財務負擔，促進民間參與興辦社會住宅，配合住宅法修正公布，市府制定「台北市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋減免地價稅及房屋稅自治條例」草案，於2017年6月23日函送市議會審議，俟通過後公益出租人應繳納地價稅得按自用住宅用地稅率課徵，另包(代)租代管興辦社會住宅則減免應繳納地價稅、房屋稅以符合自用住宅適用稅率。

地政局李得全局長表示，為提升地價查估效率，市府將借助地理資訊系統(GIS)，整合各項不動產圖資，以科學、客觀方式輔助地價區段劃分，同時規劃建立大數據估價資料庫，輔助地價查估作業，檢核地價的均衡性，合理反應地價動態，提升地價查估結果的精確度與公信力，進而健全不動產稅制，促進稅賦公平合理。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

資訊透明為健全房市的首要工作，面對房市資訊混亂、租金資訊半透明等長期制度問題，台北市政府擬訂「2018台北市健全房市政策與行動─資訊透明」執行政策，期藉邁向實坪制、透明住宅租金、精進地政雲2.0等行動方案，一方面透過強化實價揭露資訊、推動法規整合，釐清實坪資訊；另一方面，則冀由精進地政雲2.0及公宅、社會住宅包租代管與實價登錄租賃資料的公開、整合，同步引領住宅交易及租賃市場資訊揭露更全面、即時、正確，健全不動產市場發展，落實居住正義。

▲台北市 健全房市政策與行動—資訊透明

國內現行房屋交易以建物登記面積作為計價標準，而建築法規放寬多項可不計入容積項目，包括陽台、屋簷、雨遮，防空避難設備、停車空間、機電設備等，另地政法規准予辦理建物測量登記面積又多於使用執照面積，造成附屬建物、公設灌入坪數計價，混淆房價資訊。2017年7月民眾於公共政策網路參與平台提出實坪制議題並通過5,000人門檻聯署成案；2018年1月中信房屋宅指數調查，八成民眾贊成房屋登記實坪制，引起各界關注。

面對實坪制議題，北市府地政局刻已配合中央制定分期推動方案，自2018年1月1日起，因應屋簷、雨遮不測繪、不登記及地下室面積以牆心量測等新制，透過多元管道進行法令宣導，並將配合內政部辦理期程，於實價登錄查詢增加「主建物+附屬建物」單價等資訊，強化資訊揭露內容。此外，建物登記與建管法規不同調問題涉中央權責，中期目標將邀集專家學者與相關單位共商具體建議，提供中央主管機關作為未來修法之參考。

房價不合理，租屋已為多數民眾首要的居住選擇，然實價登錄租賃資訊揭露有限，政府公宅出租房型、租金資料分散各網站，實價登錄與公宅租賃資訊未整合，租屋族難以掌握租賃市場全貌。

為此，北市府地政局與都市發展局協力，2018年1月由都市發展局於「台北市居住服務讚」專網，率先公開出租公宅各項房型、租金、社會住宅包租代管與租金補貼等資訊；地政局為進一步整合租賃資訊，提升民眾查詢效率，將於台北地政雲－實價登錄查詢與台北市居住服務讚建立雙向連結，同步揭露公宅及周邊租金行情，協助租屋族有效查詢相關資訊。

面對房地資訊紊亂不明，民眾、業者及政府搜尋困難，易被操作問題，北市府地政局整合房地資訊於2017年4月首創建置台北地政雲，上線以來，受到各界關注與支持，平均每月使用人次超過32,000人。為持續精進系統效能貼近使用者需求，2018年規劃擴充多項服務，1月推出地政雲2.0版行動服務，房地資訊統整一把抓、隨地查；6月起實價交易履歷、大社區查詢精進框選與到價通知、消費爭議地圖等視覺化查詢頁面功能將陸續上線，積極提升使用者資訊查詢與解讀效率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為舒緩北市高房租高房價問題，北市府於2018年2月6日發布「2018台北市健全房市政策與行動」，從「資訊透明」、「交易安全」、「價稅合理」三大面向，歸納九大策略，計提出40項行動方案，作為市府房市政策執行依據。其中並就民眾及輿論所關注議題，在三大面向提出各三項行動方案，列為重點執行及對外宣導重點。並期透過各項行動方案推動，引領房地產市場健全發展，逐步邁向健全房市與居住正義。

▲舒緩高房租房價，邁向居住正義，北市府發布2018台北市健全房市政策與行動

近年高房價問題造成的居住不正義，主要肇因「資訊半透明」、「交易頻爭議」、「價稅不合理」以及「市場高起伏」等四項結構性問題。為落實居住正義，除住宅政策外，為積極尋求相關解決房市亂象之對策，北市府致力於推動健全房市政策，以「資訊透明」、「交易安全」、「價稅合理」與「金融穩健」四大面向為基礎，其中除金融穩健政策有賴中央政府權責外，就其他三大面向整合相關政策行動，於2017年發布「2017台北市健全房市政策與行動」。而為持續精進並推動健全房市，自2017年2月起，陸續召開1場公民咖啡館、2場居住正義論壇、3場專家學者座談會、4場府內研商會議，逐步研議、收斂、精進健全房市下一步方向，從九大策略著手整合府內10局處共40項行動方案，提出「2018台北市健全房市政策與行動」，據以為北市府各局處健全房市之施政依據。

北市府指出，2018台北市健全房市政策與行動推出的各項行動方案，綿密涵蓋房市資訊透明、交易安全、價稅合理各項層面，而針對近期民眾及輿論關心的各項房市議題，主動提出各三項行動方案，列為重點執行及對外宣導重點，貼近民眾有感房市健全策略，請詳閱「2018台北市健全房市政策與行動－資訊透明」、「2018台北市健全房市政策與行動－交易安全」、「2018台北市健全房市政策與行動－價稅合理」等3篇報導。

此外，為使民眾及各界明瞭及查詢各面向行動方案內容，以及整體健全房市推動脈絡與各局處辦理情形，北市府已整合各項資訊並建置「居住正義之健全房市」專網，內容除涵蓋台北市健全房市政策與行動整體架構、2017年51項執行成果、及2018年40項行動內容與上線時間、居住正義論壇影音、台北地政雲以及相關權責局處與各相關網頁連結等，更提供宣導短片及台北找房SOP等活潑互動網頁等，以單一入口方式提供民眾一鍵查詢北市府健全房市各項政策行動與服務。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市永春都更案經最高行政法院2017年7月20日判決，使永春都更案依都市更新條例由台北市府都市發展局核發之建造執照失所附麗而暫停施工。隨後由副市長林欽榮組成跨局處專案小組，積極協助永春都更案之推動，歷經4個月台北市都市更新處即完成都市更新審議之法定程序，於2018年1月25日核定公告實施，台北市建築管理工程處隨即於2月6日重新核發建造執照，足以展現市府重視永春都更案與積極推動都市更新的決心。

▲永春都更案重新核發建造執照，市府積極協助住戶重返家園

永春都更案之權利變換計畫變更案遭高等行政法院撤銷後，台北市建築管理工程處旋即針對依該權利變換計畫所核發之建造執照是否有效進行研析，並邀集相關局處召開多次會議。因應高等行政法院撤銷權利變換計畫，及考量工地刻正進行地下開挖且緊鄰捷運地下段路線，在專業技師公會建議下，經台北市建管處確認鄰近捷運線四支鋼柱灌漿完成地下結構穩定後，於1月30日正式撤銷該案建造執照之行政處分，回復到複審申請階段，並勒令停工。經申請人補足第二次權利變換計畫核定函及相關書圖文件後，台北市建管處於2月6日重新核發建造執照。

永春更新案自2000年6月26日台北市府公告劃定「松山路、忠孝東路西北側更新地區」至今已18年，期間歷經許多爭議與困難。在最高行政法院判決後，市府秉持依法行政及維護本案各方權益的前提下，協助住戶與實施者完成後續相關法定作業，於此歲末之際，能夠重新完成都市更新審議核定，並重新核發建造執照復工，對於大多數原住戶無疑是一大鼓舞，使得永春都更案得以持續推動，期讓居民早日重返家園。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市稅捐處為落實房屋稅稽徵工作，健全房屋稅籍，維護租稅公平，即日起辦理房屋稅稅籍清查作業，作業期間至2018年11月30日止。

▲北市首創 運用水電資料查核房屋稅籍

該處表示，台北市住家用房屋除符合自住及公益出租使用的房屋，可按最低1.2％稅率課徵房屋稅外，其他非自住的住家用房屋，則依納稅人持有房屋戶數多寡按2.4％及3.6％的差別稅率課徵房屋稅。又一般常見的頂樓違建或陽台、防火巷、1樓前後加蓋違章建築，都是屬於房屋稅的課徵範圍，應依法課徵房屋稅。所以自住房屋如有出租或房屋增建、改建、使用情形變更及減免稅原因消滅時，屋主均應於30日內儘速向房屋所在的稅捐分處申報，以免因發生漏稅情事而被補稅及裁處罰鍰。

另該處說明，本次清查首度運用水電資料查核空屋，依稅法規定，自住用房屋必須要有實際居住的事實，依一般經驗法則，房屋如供居住使用應有使用水電，倘房屋無使用水或電，應可認屬空屋，非供自住使用。因此，該處將向本市自來水事業處及台灣電力股份有限公司蒐集水電資料，以查核現有79萬餘戶自住房屋的使用情形，如經查核為空屋，將改按所應適用稅率課徵房屋稅。

該處進一步說明，為落實房屋稅籍清查，除運用相關單位提供的資料查核外，如有必要也會派員至現場勘查，且清查人員都會配帶職員識別證，執行作業期間請民眾配合，若仍有疑問，可洽房屋所在稅捐分處詢問。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市豐原區安康段社會住宅，是台中市第一處興建完工的社宅，吸引1,881人提出申請，共1,700人符合申請資格，除了其中4戶是回饋戶，其他1,696人今天(8號)進行公開電腦隨機抽籤，抽出194戶，中籤率約11%，抽籤結果，除立即現場公告外，也將在網站上公布，並陸續以公文及簡訊通知申請人。

市府表示，市長林佳龍積極推動社會住宅，並以4年5千戶、8年1萬戶為目標。這次開放申請的社宅是豐原安康段，共有1,696人參與抽籤，抽出194戶，其中60戶為關懷戶及原住民戶，中籤率約11%，入住後租金也會打折，期望民眾在台中住得舒適。都發局長王俊傑指出，除了推動社會住宅，市府也已啟動包租代管試辦計畫，成立平台協助民間房東、房客進行租賃媒合，並提供租金打折優惠，提供未抽到社宅或無法負擔高額房租的民眾，另一個租賃住宅的管道，讓市民更容易在台中居住。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

走過房市低谷，民眾在購屋上有出現那些變化呢？住商機構統計2016年與2017年內部議價空間與銷售天數後發現，全國銷售天數增加4天，議價空間小縮0.3個百分點。在六都的銷售天數表現上，高雄增18天最多，新北減少13天最吸睛；議價空間上，高雄減少2個百分點，台中卻增加了2.4個百分點。

▲買氣好賣方轉硬，議價銷售腳步緩，新北賣更快，高雄議價增

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，作為市場銷售狀況的質化指標，議價空間與銷售天數可以看出交易雙方態度的改變，在銷售天數增加，議價空間持平的狀況下，由於兩數字皆為平均值，推論在現今市場上，顯見不少買賣雙方在價格認知上仍有差距，磨合時間較長。

若從銷售天數來看，北市銷售時間最長，達119天，台中最短，僅87天；在增減表現上，相較於2016年同期，減少最多的為新北的13天，增加最多的為高雄的18天。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新北是案量較大的重賣壓區，不少賣得太久的屋主願意降價求售，新上架的案子也願意平實開價，兩相平均之下降低銷售天數，應是銷售天數明顯減少的重要原因。而高雄由於房價低，可能是市場回溫，賣方姿態仍高，也讓銷售時間拉長。

而在議價空間上，增減幅度不大，六都議價空間上下不超過3個百分點，仍處於平穩。在增減上，台中增加2.4個百分點增加最多，高雄減少2個百分點減少最大，郎美囡表示，經過中長期市場盤整後，雙方對價格已經有共識，應是議價空間很難有太大突破的原因。

綜觀未來，徐佳馨認為，如無太大黑天鵝出現，2018年將延續2017年的基調，賣方降價意願不高，買方追價態度保守，如何突破困境，將是成交量的一大考驗。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

─重稅、少子化老年化與移民政策，將是未來影響台灣房價重要變數

Ｑ：就長期趨勢觀察，台灣房價幾乎只漲不跌，多數民眾也習以為常的喜愛以具有保值效用，又可以兼具收益的房地產當作投資工具。

惟現階段房價跌勢尚未止歇，加以空屋、餘屋數量依舊高居不下，建商為去化餘屋，不斷加大讓利促銷，去(2017)年買賣移轉棟數26萬6086戶，再創16年新低。因此，想請教莊教授，當前房市景氣變動趨勢是否還能與往昔相提並論？

Ａ：當前房市景氣看似有回升跡象，惟建商讓利促銷仍未見停歇，主要緣自2014年稅制結構大幅調整，加以2016年房地合一稅實施。

另根據商仲業調查資料顯示，2016至2017年國內商用不動產已連續兩年沒有外資買盤，主要原因在於外資購置之不動產一年內出售稅率高達四五％，持有一年以上出售稅率35％，由此可見高稅率對於不動產投資之嚴重影響。

因此，過去「有土斯有財」以及房地產「收益兼增值」的傳統概念，應該要隨之大幅改變，俾免與現實落差過大慘遭套牢。以下謹就當前房市景氣變動趨勢分別彙整列出常見十大迷思，以供參考。

一、房價只漲不跌的迷思

─重稅後遺症不容小覷

如追溯自往昔數據，台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪1.9萬元，至去年每坪83.3萬元，四十四年間房價上漲了43.84倍，相當於每年平均上漲一倍。

過去房價大致依循經濟景氣「復甦、繁榮、衰退、蕭條」循環模式連動，「大漲小回」幾乎就是可以預期的財富累增模式。尤其是過去經濟持續高成長，GDP也隨之大幅增長的時空背景下，相對於同樣高漲的房價，一般民眾顯得較為無感，而這也正是投資或投機之「黃金時段」。

不過，由日本房市從高點下跌墜入失落的25年，美國自2008年金融海嘯後房價重挫三至五成，台灣自1991至2003年也曾經歷十三年不景氣，惟2003下半年至2014上半年卻又出現大幅飆漲，導致過去只漲不跌的刻板印象又再重新浮現，總認為這種概念就長期而言是對的。

其實以重稅壓抑房價各國皆然，唯一值得檢討的是自2014年七月一日台北市率先實施囤房稅後一年半期間，房地產持有稅、交易稅與資本利得稅皆大幅提高，導致整體房市生態大幅翻轉，惟截至目前為止，一般民眾大都沒有深入了解稅制變革對於房市衝擊的力道，而仍停留在房價只漲不跌的迷思。

二、土地神話的迷思

─日本經驗，前車之鑑

日本戰後從經濟高度成長到泡沫經濟時代，土地神話不斷膨脹，咸認只要擁有土地就能經由抵押貸款再購買土地，藉由財務槓桿快速創造財富，其所持論調為只要經濟成長，土地價值不滅，地價絕對不可能下跌，因此，當時就有人喊出「賣掉一個日本，可以買下四個美國」的口號，直可媲美美國的股票神話。

按日本三菱不動產於1989年十月買下紐約曼哈頓洛克菲勒中心(Rockefeller Center)，更間接為土地神話做了背書。豈料自1991年房價崩盤至2013年跌幅竟然高達87％，終致日本泡沫經濟拖延超過二十年以上。

同樣的，台北市精華地段的忠孝東路四段與復興南路口一樓店面約二十五坪，即目前雄獅旅行社現址，當初也曾號稱一個月租金一百萬元而名噪一時。或許這是位於捷運金三角內土地資源稀少性的緣故，但真實金額或者是否刻意拉抬再伺機出脫，不得而知，基本上這都是土地神話的翻版。

再如美國汽車工業大城底特律，當初該地區房價也因為產業的帶動而跟著水漲船高，其後因汽車工業逐漸沒落，房價也隨之一落千丈，也正因此，土地神話在經濟衰退或產業蕭條情況下就未必靈驗。

三、跌幅超過兩成與Ｖ型反彈的迷思

─應注意觸底後之盤整期多久

現階段台灣房價跌幅普遍超過兩成，不少民眾認為房市已經觸底，而擬進場買房，卻忽略觸底並非立即Ｖ型反轉，而是會再經歷一段三至五年甚至更長的盤整期，而這也正是當前錢多利率低情勢下常見之一大迷思。

四、油價、物價與房價連動的迷思

─應注意超額供給之潛在影響

2012年OPEC油價曾高漲至每桶109美元，不過後來美國油價因產量供給增加，近年皆處於平穩狀態，但根據美國能源情報署(EIA)報告顯示，汽油、蒸餾油需求大增，油價再度漲破六十美元，並朝七十美元大關邁進，過去房價常跟著油價、物價連動，因此一般民眾總擔心房價會跟著連動上漲。

然值此市場供給大於需求，又逢景氣下滑之際，即便油價再上漲，房價恐依舊無動於衷，無法再呈現過去之連動反映。一般而言，景氣好時，油價上漲的確會助長房價，不過當景氣下滑，買方跟賣方的觀點常會背道而馳，即便賣方大力促銷，買方在預期心理下仍舊會停看聽的靜觀其變，因此，如認為房價會像過去一樣跟著油價連動，恐亦不切實際。

五、房貸、土建融增加與房市好轉的迷思

─應與買賣移轉數量相互對照

通常房市榮枯與金融機構貸款消長息息相關，因此，一般投資者動輒以民國九十二年這一波房價起漲之購置住宅貸款3.04兆元，及至106年驟增至6.65兆元，建築貸款自4203億元驟增至106年之1兆7384億元來判定景氣走勢，而建商也總會據此認為係需求提高所致。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】